海外投资者继续通过美国房地产寻求投资稳定性

虽然通货膨胀和地缘政治不稳定性继续给全球投资者带来挑战，但他们同样增加了对美国商业房地产的投资，以作为资本的“避风港”。

全球投资者今天面临着喜忧参半的市场趋势。从积极的方面来看，从2020年开始影响世界大部分地区的新冠疫情封锁已逐渐解除，许多国家正在逐步恢复正常运转。

然而，不利因素包括包括全球通货膨胀及其引起的全球多数央行加息。地缘政治冲突，如俄乌冲突，以及由此引发的其他相关国家关系的“剑拔弩张”，和阻碍全球商品流动的供应链中断。

虽然这些因素继续给投资者带来挑战，但他们同样增加了对美国商业房地产的投资，以作为资本的“避风港”。这种现象在当前的交易活动中很明显——尽管美国自身存在经济发展仍存在挑战，但相对要好于其他国家。

根据世邦魏理仕CBRE近期的一份报告，2022年第二季度海外对美国的地产跨境投资额为65亿美元，较去年同比增长 16%。今年早些时候，房地产外国投资者协会(AFIRE) 进行的一项调查报告称，76% 的受访者计划在 2022 年净增加美国房产投资，而 82% 的受访者表示在未来十年将加速扩大在美房地产投资。

商业地产是一个非常广泛的行业，因此，在讨论海外投资者投资美国房地产时需要考虑的两个问题是：

• 不同的资产类别处于其房地产周期的不同阶段

• 地域市场具有不同的基本面和由此产生的不同需求

鉴于上述因素，如下是外国资本需要被引导的投资方向以及原因：

• 多户住宅、工业地产及长租别墅等新兴另类投资

对于美国国内和海外投资者来说，多户住宅仍然是一个有吸引力的资产类别，原因很简单，人们需要一个居住的地方。影响美国公寓市场的基本面包括高房价和不断上升的抵押贷款利率。上述因素，再加上仍然短缺的独栋别墅供给，让潜在买家处于观望状态转而租房。

Yardi Matrix 最近的美国公寓概览报告称，全美出租多户住宅入住率为 96%（被视为“满租”），同时需求和租金增长也有所扩大。根据世邦魏理仕的数据，多户住宅在二季度成为跨境地产投资资金流入的主要领域，高达30亿美元。且目前没有明显迹象表明这种活动正在减少，因为 90% 的，房地产外国投资者协会(AFIRE)成员受访者表示他们将在未来三到五年内增加对美国多户住宅产品的投资。

与此同时，工业地产——特别是仓储和最后一英里配送中心——也受到海内外投资者的关注。2022年第二季度，全美工业地产空置率创新低、租金增长达两位数、市场吸纳率也处于高位水平。尽管近几个月市场出现动荡，但对工业空间的需求仍在继续，海内外投资者都将该行业视为其投资组合的“必备品”。从数量的角度来看，根据 CBRE，第二季度美国工业地产的海外跨境投资总额为20亿美元。与多户型投资类似，这种趋势可能会持续下去。75% 的 AFIRE 调查受访者表示，他们希望在未来五年内将更多美国工业产品添加到他们的投资组合中。

然而，应该指出的是，人们对“另类”房地产资产的兴趣日益浓厚，包括长租别墅、学生公寓、自助仓储和其他以前不被华尔街机构投资者关注的资产类别近年来发展迅速。

比如长租别墅，疫情前已经开始朝着机构化的方向快速发展，但疫情改变了人们的生活居住方式，加速了这一行业的发展。此外根据全美地产咨询机构John Burns数据，该行业在 2020 年的机构承诺投资约为30亿美元，2021年这一数字飙升至300 亿美元。随着更大的机构投资者、房屋建筑商和运营机构涌入市场，预计今年累计承诺投资额将达到600亿美元。

（白金沙滩长租别墅社区）

• 二级和三级市场

投资思维方式的另一个转变是外国投资者越来越接受美国二级甚至三级市场，而不是之前对美国门户城市和城市核心的狭隘关注。根据德勤报告称，包括奥斯汀和达拉斯-沃斯堡在内的阳光地带城市，以及夏洛特、丹佛和纳什维尔，正在吸引更多的投资兴趣，部分原因是税收优惠较低。其他海外投资和感兴趣的地区包括亚特兰大、凤凰城和西雅图。

根据 Real Capital Analytics 的数据，德勤报告还指出，门户市场仅吸引了 27% 的海外投资，剩余的资本流入其他主要地区以及二级和三级市场。

Deloitte 和 RCA 的信息得到了 AFIRE 受访者的验证，其中 71% 的受访者表示他们将在未来几年增加在美国二级市场的投资。与此同时，只有 32% 的人表示他们将在同一时期投资美国主要门户城市。

（Austin Skyline Source: newstatesman）

美国房地产市场的吸引力

上述分析均未表明美国房地产投资是一帆风顺。美元升值意味着国际直接投资的成本上涨，对冲的价格也上涨了。尽管如此，外国投资者仍将目光投向美国商业地产，原因如下

• 更高的稳定性

尽管美国面临若干经济挑战，但与世界其他地区相比，持续的就业和商业增长表明其相对稳定。英国继续与高通胀、能源危机的影响作斗争，而中国的疫情防控措施也一定程度上放缓了经济增长，俄乌冲突也导致许多欧洲国家的经济收缩。对于那些在美国投资的人来说，美国在冲突地区的地理风险敞口程度较低。

事实上，当前的市场放缓提供了投资机会，因为许多房地产资产类型可能在经济低迷时期表现良好。

• 持续稳定的回报和强势货币

与欧洲和亚洲部分地区的房地产行业相比，美国商业房地产提供了更高的回报和更稳定现金流的潜力。美国房地产市场还以其规模、流动性和灵活性著称，为投资者在改变投资策略调整投资资金流向时提供了便利。

此外，美元在国际货币波动中提供了一定程度的稳定性。美元是全球储备货币，这表明购买美国房地产时的货币风险较小。

• 投资组合多样性

美国是一个超级大国，不论从地理还是经济上而言。拥有不同的房地产市场和子市场，商业地产产品也多种多样。每个市场和资产类型都由独特的基本面驱动，可以满足各种目标和策略，同时提供风险管理机会。许多市场中的多种产品类型支持投资组合多样化，同时提高了获得更高回报的潜力。

• 健全的法律制度

美国有很强的法治传统，提供其他国家可能没有的法律保护。商业房地产交易和其他行为是公平和合乎道德地进行的，没有隐藏的议程或贿赂等可能的非法行为。

仲量联行JLL发布2022 年全球房地产透明度指数，将美国房地产市场列为全球99个国家和地区中市场透明度第二高的市场。这对海外投资者很有吸引力，因为这意味着他们可以依靠清晰透明的信息及披露，从而做出明智的决策和切合实际的预期。

• 不确定时期的投资安全

由于国际市场动荡、地缘政治冲突和通货膨胀，海外投资者继续看好美国房地产。国际投资者扩大了他们的投资“范围”，将目光从一级市场和门户市场转向二级和三级市场，并将目光从传统主要地产类型转向预计将从长期和周期性变化中受益的其他房地产类别。我们预计外国投资者将继续对美国房地产产生浓厚的兴趣，因为其具有从经济不稳定时期中恢复过来的总体能力。

1.https://www.wealthmanagement.com/investment-strategies/foreign-investors-continue-seek-stability-us-real-estate

2.https://www.cbre.com/insights/figures/q2-2022-us-capital-markets-figures

3.https://www.afire.org/survey/2022survey/

4.https://www2.deloitte.com/us/en/pages/financial-services/articles/foreign-investors-have-returned-to-us-real-estate-but-not-where-they-traditionally-went.html

5.https://www.us.jll.com/en/trends-and-insights/research/global-real-estate-transparency-index