长租别墅SFR成为上一季度表现最好地产REIT板块之一！
发布日期：2022-10-09
作为过去一个季度表现最好的地产板块之一，长租别墅（“SFR”）房地产投资信托基金一直是抵押贷款利率飙升的受益者，这使得长租别墅的租住变得相对便宜。
到2022 年上半年，长租别墅的租金以有记录以来最快的速度增长，鉴于低于市场的续租报价导致显著的“内在价值式”租金增长，这一增长速度具有持久力。
降温的房价升值和收紧的信贷条件促使许多小型SFR 投资者撤出，为SFR REITs 提供了更有利的外部增长环境。
我们认为，SFR市场的“机构化”仍处于早期阶段，这得益于新兴房地产技术提高了效率，该技术降低了成本，同时提高了租户的满意度。
我们仍然看好SFR 行业的长期趋势，并认为鉴于其行业领先的规模、运营效率和历史增长率，Invitation Homes 的仍值得估值溢价。
长租别墅房地产投资信托基金（“SFR REITs”）——自2010 年代中期在上一次住房危机后出现以来一直是表现最好的地产板块之一。
在当前经济环境温和增长、抵押贷款利率上升和独栋住宅市场信贷紧缩中应当被认为是最好的避险环境之一，正是这种环境推动了独栋租赁行业“机构化”的最初浪潮。
在Hoya Capital 独栋住宅租赁指数中，我们跟踪了三个SFR REIT：Invitation Homes (INVH)、American Homes 4 Rent (AMH) 和新上市的Tricon Residential (TCN)。在NexPoint Diversified (NXDT) 从封闭式基金转换为REIT 后，我们还将NexPoint Diversified (NXDT) 添加到该指数中，其中SFR 是这一新REIT 通过其在Vinebrook 和NexPoint Home Trust 中的少数持股中的最大股份。
作为现代REIT 时代最显著的成功案例之一，SFR REITs 诞生于上一次经济危机，当时一连串的止赎使一类新的机构租赁运营商通过大量购买不良资产而出现。尽管我们继续预计未来几个季度房价升值将大幅降温——并注意到某些市场的环比增长率已经转为负值——但由于十年的建设量不足导致潜在的供应紧缩，美国房地产市场不太可能出现普遍的困境。具有讽刺意味的是，由于资本充足的机构投资者的存在使得供应紧缩加剧。
自2000 年代初以来，出租的独栋住宅的份额几乎翻了一番，现在占独栋市场的近四分之一，但绝大多数SFR 市场仍由拥有的 “夫妻” 投资者管理1-9套住宅之间，并未形成规模化。
我们仍然认为，SFR市场的“机构化”仍处于早期阶段，近期抵押贷款利率的上升将成为推动市场份额进一步增加的催化剂，这些机构可以获得更便宜、更深层次的资金来源。尽管这些趋势吸引了相当多的负面新闻头条，但与较小的物业经理相比，租房者报告说对这些较大的房东更令人满意，这突出了一个季度内的SFR REIT创造的创纪录低周转率和接近创纪录的高入住率。
推动大型机构运营商崛起的一个主要因素是近年来通过新兴的房地产技术产品（“PropTech”）获得的显著效率，这些产品使SFR REITs 能够以净营业收入（ “NOI”）的利润率与公寓房地产投资信托基金相当。
大都会人寿投资管理公司（MIM)在其一份研究报告中预估，在2022年机构持有长租别墅约70万套，约占全美1400万套长租别墅的5%。而这一比例与机构持有Multifamily产品55%的比例还有很大发展空间。MIM预测至2030年机构持有长租别墅的比例将超过40%，也就是持有量增长至760万套，意味着未来八年每年新增量将达86万套。
全美的长租别墅的平均月租金为每月1,100 美元，根据区域或者房屋状况租金有较大差别，但REIT 投资组合倾向于更为高端的租住产品，通常为2,000 平方英尺左右的房屋，其平均租金约为每月1,800 美元。
这三个SFR REITs 在相对高价值的郊区市场拥有共计175,000个 SFR 单位，重要的是，它们的租户家庭平均年收入通常在85k-130k之间，为全美平均水平36k的5倍。SFR 户主的平均年龄为38-42 岁，这一年龄组将在未来十年的任何以5岁划分的年龄组别中出现最强劲的增长。
John Burns的最新数据强调，虽然一年前买房和租房的每月成本几乎相同，但现在拥有房屋的每月成本比租房高出839 美元。这种差异比世纪之交以来的任何时候都高出近200 美元，而家庭现在对租房的偏好高于购买。
报告来自Hoya Capital Income Builder
