2022年5月全美住宅市场销售简报

5月二手房销售概况

根据全美地产经纪人协会(National Association of Realtors®)数据，5月份全美二手房总销量（包括独栋别墅、联排别墅、和公寓等）环比4月下降3.4%，比去年同期下降8.6%，年化销量为541万套。

由于美联储货币政策的持续紧缩，购房者预计抵押贷款利率将不断攀升，因此市场上的潜在购房者有强烈的动机快速选择合适的房屋，以及市场上二手房屋有限的供应量推动了5月份二手房屋销售中位价同比增长14.8%，全美主要的四个地区均在上涨。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：“房屋销量在过去两年的显著激增后，基本已经回到2019疫情爆发之前稳定的市场水平。此外，独栋别墅和公寓销量的市场走势几乎相同，意味着，人们对于近郊生活的偏爱超过了城市生活”。

“鉴于今年抵押贷款利率急剧上升带来了住房负担能力的挑战，预计在未来几个月里，销量将继续放缓”，Yun补充说，“尽管如此，由于买家需求持续高涨，房价也一直持续上涨，定价适当的房屋正在迅速出售，库存水平仍需大幅上升，为购房者提供更多选择。”

据统计，5月份全美主要四个地区的二手房屋价格均在上涨，销售中位价上涨至40.76万美元，同比增长14.8%。

5月底的库存总量为116万套，环比4月增长12.6%，同比去年同期下降4.1%。按照目前的销售速度，库存去化周期为2.6个月，高于4月的2.2个月，低于2021年5月的2.5个月水平。

5月份房产在市场挂牌周期为16天，低于4月份和2021年5月的17天，售出房屋中有88%挂牌上市销售时间不到一个月。

首次购房者购房数量占5月份总销量的 27%，低于4月份28%的，低于去年同期31%的比例。2021年全年该比例为34%。

个人投资者或二套房买家购买量占5月份总销量的16%，低于4月份和去年同期的17%。全款交易占5月总销量的25%，低于4月的26%，高于去年同期的23%，由于持续上涨的抵押贷款利率使人们减少融资交易。

不良资产销售（止赎和降价销售）占5月份总销量不到 1%，与4月份和去年同期百分比水平均持平。

根据房地美数据，5月份30年期传统固定利率抵押贷款的平均承诺利率为5.23%，高于4月份的4.98%。2021年全年的平均承诺利率为2.96%。

独栋别墅/公寓销售概况

5月独栋别墅二手房销量经季调年化为480万套，较4月份的498万下降3.6%，同比下降7.7%。销售中位价为41.42万美元，同比上涨14.6%。

5月份公寓二手房销量经季调年化为61万套，较4月份环比下降1.6%，同比下降15.3%。销售中位价为35.57万美元，同比增长为14.8%。

NAR主席Leslie Rouda Smith说：“购房量下降意味着更多的人选择租房，由此产生的租金价格上涨，促使更多的机构投资者购买长租别墅资产，以及推动房价的进一步上涨”。美国排名前50大都市租金中位数在5月份达到了1,849 美元，同比增长15.5%，连续第15个月创下租金新纪录。

区域分类

东北地区5月份二手房销量环比上涨1.5%，年化销量为68万套，同比销量下降9.3%。销售中位价为409,700美元，比前一年增长6.7%。

中西部地区的二手房销量环比增长5.3%，5月份的年化销量为124万套，同比下降7.5%。销售中位价为29.45万美元，同比增长9.5%。

南部地区5月份二手房销量环比下降了2.8%，年化销量241万套，同比下降8.4%。销售中位价为37.5万美元，同比上涨20.6%。与其他三个地区相比，南方连续第九个月经历最高的价格增长速度。

西部地区二手房销量与上个月环比下降5.3%，5月份年化销量108万套，同比下降10%。销售中位价为63.38万美元，同比上涨13.3%。

五月新屋销售概况

新房销售

即使受到高昂的建筑成本和飙升的抵押贷款利率的影响，新房销量扭转了之前连续四个月下滑的趋势。

根据美国住房和城市发展及美国人口普查局数据，5月份的独栋别墅新屋销量经季调年化为69.6万套，较4月的62.9万套环比上涨10.7%，这得益于南部和西部强劲的两位数增长。

由于市场房屋库存的整体仍然短缺，建材价格的回落，使得供应渠道有些许改善，缓解买家的压力，尽管价格持续上涨，仍然对潜在买家极具吸引力。5月份销售中位价为44.9万美元，同比上涨19.57%；平均销售价格为51.14万美元。

5月独栋别墅库存水平依照目前的销售速度，供应量为7.7个月。经季节性调整后，5月底的待售新房估计为44.4万套。然而，只有8.3%的新房库存已竣工并可以入住，其余的25.9%尚未开工，65.8%正在建设中。市场上的房屋库存依旧紧张，同时木材等材料成本的下降有利于对新建筑的需求。

综上所述：

销量放缓：通胀上升以及美联储紧缩的货币政策，导致人们的可支配收入，以及可以选择的房屋减少，导致销量放缓。同时，人们在自有房屋成本的花费大大超出了租房成本，使他们转而租房，促进了租金的增长以及长租别墅的发展。

价格持续上涨：

1） 租赁市场的走强，使建商纷纷对机构租赁投资者寻求报价，需求促使了房价的上涨；

2） 在强劲需求环境下，价格持续走高。尽管房屋价值和抵押贷款利率持续飙升，据Zillow统计，人们的购房意愿以及房地产市场依旧竞争激烈，买家需求依旧促使市场保持着创纪录的速度发展，虽然库存有所上升，但依旧没有赶上需求。

参考资料：

https://www.nar.realtor/newsroom/existing-home-sales-fell-3-4-in-may-median-sales-price-surpasses-400000-for-the-first-time

https://www.realtor.com/research/existing-home-sales-may-2022/

https://www.realtor.com/research/new-home-sales-may-2022/

https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf