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深圳房改,厦门地价腰斩!其实您还可以选择迪拜——全球房地产投资洼地

发布日期:2018-08-21
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每年7月的政治局会议,一定是备受关注的。


作为政策改革的风向标,中央政治局会议既要对上半年经济工作的开展进行总结,更要对下半年的经济工作做出安排,承上启下,许多重大调整往往都是在此刻出台。那么本次会议到底该如何解读呢?

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仅就房地产市场而言,本次政治局会议表示,政府将下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房产市场平稳健康发展长效机制。


看似政策调控与之前无异,但内行人看来实则惊心动魄!


就比如说:“坚决遏制房价上涨。“这句话,以前官方的说法是“遏制房价过快上涨”,实际意思是还允许涨,只是要慢慢来。而“坚决遏制房价上涨”,意思是哪怕涨一分钱也不允许,等于是直接冻结了房价上涨的空间。


深圳率先行动,全国房改升级进行中


就在政治局会议通稿放出的同时,深圳也宣布了空前严厉的楼市新政。主要内容是:


1.暂停企业市单位、社会组织等在深圳购买住宅;

2.从新政发布之日起,新成交的商务公寓5年内禁售,新供应土地的商务公寓一律只租不售;

3.从新政发布之日起,居民家庭新购买商品住宅(包括二手房、不含人才房、安居型商品房)自取得不动产登记证书起3年内禁止转让;

4.购房人离婚两年内申请商业贷款或者公积金贷款的,第二套房执行首付不低于70%执行

5.新房销售尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号“”线下公证选房“的销售方式。


既通过限制企业购房,堵住炒房者通过注册公司规避限购的漏洞,又将离婚炒房、二手房炒房等现象进行了严格限制,管制加强力度可谓是前所未有。


就比如说禁售3年就十分可怕,特别是新房,从买房到交房、办下房产证来,等于买房5年之后才可以卖,流动性如此之差,炒房的风险呈几何倍数增大。


深圳房价准备走下坡路了,厦门却早已跌落神坛。


如今厦门的地价相比2016年,已经腰斩,2016年的地王有的不敢开盘,有的只能挥泪亏本甩卖,厦门岛房价只涨不跌的神话也破灭了。相比2017年3月的高峰期,岛内每平米已经下降了1万-1.5万/平米,岛外下跌6000-1万/平米。


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当年高位冲进去的投资者,如今正经历着煎熬,大套的都要亏上上百万,小套的至少五十万,甚至在限售下,抄底割肉更是大大的做不到了。


楼市调控已经不再是从前那样软绵绵的了,强行抑制房价的政策已经在各大一线城市中已经在酝酿中,房地产市场正在迎来一个重大而深远的转折点。


如何才能守住钱袋子?

房地产市场在未来仍然会发生巨变,且巨变的趋势显而易见:随着严格管控长期持续的进行,下一个深圳、厦门已经在路上了。


对于手里拥有多套房的房产投资者们来说,如果不能在政策作出改变之前找到对策,厦门房产投资者们血亏的悲剧将会重演。


该怎么办呢?是该将钱投入股市、汇市吗?千股跌停、中美贸易战,P2P爆雷,国内经济下行,投资环境难以捉摸,没有人再敢轻举妄动。


国内投资无门,国外却机会重重。想守住钱袋子,不妨把眼光瞄向迪拜。

追溯迪拜房产的历史,从上世纪60年代马克图姆家族就开始大兴土木,大刀阔斧的改革起来,短短数十年迪拜的金融野心展露无遗,世界第八大奇迹人工岛(The Plam)、世界第一高塔(Burj Khalifa)、世界第一个专注外包的开发区(Internet City)....迪拜在最短的时间内向全世界交出了一份令人惊叹的答卷,敢为人先,年轻的它也从一个小渔村里憨厚的小伙一跃跻身为城市精英。

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但立志成为未来寸土寸金国际金融中心的迪拜没有满足,它还在不断地创造不可能,完成不可能,新的世界第一高云溪塔(The creek tower),新的最大商场都已经开始施工,随着新downtown的逐步落成,各个新经济区的逐步完善,以及世博会的临近都预示着迪拜即将再创新高。

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而在经济全球化的大背景下紧跟信息革命的脚步,迪拜早已摒弃了石油经济的单一模式升级为多元化的经济发展,如今的它早已经不是我们传统认知上的中东国家,贫穷、动乱、不毛之地,它是最受世界瞩目的发展城市,也是“一带一路”上重要的节点。比特币购房、3D打印建筑、打造世界首个区块链政府。迪拜在以最快的速度接触革新技术,创新和进取成为迪拜精神标签,放眼全球,试问除了迪拜又有哪个中东城市能让你一想到就如此振奋和充满好奇呢?

如何赶上迪拜速度,分得经济全球化的一杯羹,成为了全世界投资者面临的共同问题。

房地产作为一个国家的支柱产业无疑是投资者们优先考虑的领域,那么迪拜给投资者创造了什么样房产投资机会呢?

一、宽松的投资环境:

1.产权保证

外国人在迪拜购房分区域可获得永久产权或99年产权。两种产权都可以进行继承、转卖、转让、抵押等商业操作。当发生产权转移时,只需交付4%的过户手续费。

2.购房得居留签证

在迪拜拥有100万迪拉姆(人民币约175万)以上的房产就可以获得居留签证,且一家三代全部享受,拿到迪拜居留签证孩子享有教育、医疗等多重福利。

3.外汇自由进出

迪拜对外汇没有管制,外国投资人的外汇可以自由进出迪拜,不过据外媒报道迪拜政府将开始逐步加强外汇管制,所以现在正是投资迪拜的好时机。

4.低税收

迪拜是一个低税的酋长国,根据目前最新法规,目前阿联酋只有进口关税,货物税,增值税三种税收,相较于大多数国家的沉重税压这里不用上缴个人所得税,房地产没有财产税或其它房地产税。因此,外国人在迪拜投资房地产所获得的收益可以完全归于自己。

5.房产监管透明化,安全账户的设立

迪拜土地局的监管部门设立立法来规范所有缔约方之间的关系,并组织财产的交换过程, 该部门为迪拜的客户提供多种关于与房地产相关的业务,并在财务和技术方面监督项目的承诺。而在开发商与优质的房产中介公司之间也形成了良好的合作机制,在迪拜可以放心选择一个好的房产经纪人来为你打理房产,通常情况下房产经纪人将不会收取直接客户的佣金,这也是迪拜房地产行业市场规范的良好表现。

除此之外,在迪拜选择购买楼花的风险较小,你的钱将存入由作为政府实体的迪拜土地局(DLD)管理的安全账户。通过登录土地局的官方网站,你可以随时了解所购置物业每个阶段的最新进展。就算出现房产项目延期过长或者开发商侵权这种情况,你的资金仍是安全的,这些措施都有效保护了海外投资者的利益。

二、低价购入的好时机

据港媒报道,3月16日,李嘉诚的“长和系”旗下四大公司长和(00001.HK)、长实集团(01113.HK)、长江基建(01038.HK)和电能实业(00006.HK)罕见地同日举办了2017年度业绩发布会。

发布会上,李嘉诚正式宣布,将于510日股东大会后卸任长江和记实业有限公司董事会主席一职,由其长子李泽钜接任。

“超人”李嘉诚的地产投资之路再次被推向舆论的高峰,低买高卖的买卖逻辑占据各大财经头条。他说:“发展不稳定,稳定就没有机会发展。两者间的平衡很重要。

从迪拜投资的角度来说,正好适应了这样一个投资趋势。

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我们可以看到根据20183月最新的房监数据表明,迪拜住宅平均售价为每平方米13,261迪拉姆(约为23,009人民币每平方米);住宅平均年租金为144,942迪拉姆(约为251,474人民币)公寓平均售价为225万人民币,别墅平均售价为399万人民币。

在这里我们以中国一线城市上海与迪拜做一个同期(2018年2月-3月)最新数据比较

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可以看出相较于国内很多城市和欧美国而言,迪拜的房产投资价格实在是打破了土豪国的刻板印象,门槛低,价格非常的亲民。客观结论得出,国内二三线城市的价格你可以轻松在土豪国拥有一处非常不错的房产了,无敌海景房不是梦,沙漠花园房也不是不切实际。

并且就以往的楼市表现来看,迪拜绝大多数的楼花投资都呈现给了投资者们非常乐观的升值潜力,交房后出售一般有20-30%的增值回报率。

三、可观的租金回报率

低价的购入会获得怎样的投资产出呢?先上一张数据图

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从上图数据中我们可以清晰看到迪拜静态回收期只有短短11年,租金回报率非常惊人。数据面大概呈现一种房价不是很贵,租金却是很高的态势。

为什么会出现这样的一种情况呢,众所周知,迪拜正如中国的深圳一样是一个成长迅速,拔地而起的新兴城市,年轻且富有活力的迪拜外来人口达到了总人口的80%,除了来自周边酋长国的人口外本地人口仅占10%,而阿联酋并没有真正意义上的移民政策,人口流动性非常快决定了租房成为大多数外来打工者们的选择,所以无论是房屋二手市场还是租房市场都显得异常活跃。

据官方数据显示,在迪拜以往的市场上,租金的回报率最高达10%-15%,随着经济波动和市场的不稳定性近年来指数有所下降,维持在7%-9%,但仍在全球市场租金回报率数据中表现优越。

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具体的投资数据分析

1,从房监数据显示,迪拜在相对负担得起的地区投资的热门房型依然是开间和1房为主,2房和3房紧随其后,从数据中我们也不难看出,无论是买房还是租房,年轻的工薪阶层已然是迪拜房产的中坚力量。

2,从2018年2月各区交易的活跃度来看,迪拜游艇港Marina、MBR City、DowntownDubai以600、525、501的单位成交量占据榜首,JVC、JLT、business bay也表现出色,而这些活跃的地区指数还在持续攀升,相信也可以增长投资者的信心。

综上,迪拜依旧在以不可阻挡的趋势进军最值得投资国榜单,并且在2017已经超越伦敦成为全球最佳不动产投资地。

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