CMB系列项目组29-旧金山公寓群项目

项目背景

据分析，经历了几年的下降之后，住宅开发土地的价格支撑多户家庭开发自2010年第四季度以来经历了显著的增长。动态控制住宅用地价格在2010年底有了显着的变化。对于住宅和公寓需求上升使位置优越的住宅开发在经济上可行，并提供了具有吸引力的收益率。旧金山住宅用地市场经历了戏剧性的过渡复兴。如上所述，市场参与者在短期内不期望这些有利的趋势在短期内有所变化。

项目概述

CMB组29是Hillwood与TrumarkUrban合作，承接了加利福尼亚州旧金山市位于高需求地区的包括福尔松街、市场街、德州街、松树街、波特罗街在内的5个独立多户家庭住宅的开发和建设。五个项目都位于旧金山市中心，邻近世界著名景点例如金门大桥、渔人码头、恶魔岛、博物馆、葡萄酒厂、节日庆典、文化娱乐设施、购物区和观光景点。

福尔松街

Hillwood将利用组29贷款资金开发和建设位于加利福尼亚州旧金山市福尔松街923号的115个单元的住宅综合体。该项目用地为0.56英亩的土地，位于福尔松街的南侧和希普利街北侧中间的地块，在城市的第5和第6街之间的SoMa（南部市场）地区。住宅综合体计划将包含两个单间公寓，七个小一卧室单元，60个一卧室单元，46个双卧室单元。平均单元的面积预计将达到734平方英尺，单间公寓的面积约为464平方英尺，双卧室单元的面积约为908平方英尺。该项目预计将包含约1800平方英尺的零售空间，为居民设立的自行车店，以及约包含87个车位的地下停车场。项目的开发和前期建设活动已经开始。Cahill建设已被选定为项目的总承包商。

市场街

市场街项目选址位于加利福尼亚州旧金山市海斯谷附近的范内斯和市场街的路口。市场街项目现场包含两个相邻的地块，总面积约12,615平方英尺。在开发建设活动完成后，市场街项目预计将包含109个用于出售的住宅公寓，平均面积为824平方英尺。项目预计将包含11个单间公寓，69个单卧室单元，5个双卧室单元和24个双卧室以上单元。此外，市场街项目预计将包含两层地下停车库，含有约28个车位和4,560平方英尺零售空间。

德州街

Hillwood将进一步使用贷款资金用于德州街项目的开发。德州街项目位于加利福尼亚州旧金山市Dogpatch区域波特罗山东侧。开发和建设活动完成后，德州街项目将为四层结构住宅，包含94个单元，平均面积为880平方英尺。项目预计将包含32个单卧室单元，面积约为679平方英尺，56个双卧室单元，面积约为967平方英尺，以及三个三卧室单元，面积约为1,333平方英尺。德州街项目同时预计将包含一层地下停车库，含有82个车位。德州街项目将提供优良的公共交通。项目距离加州火车站只有一个街区，可以前往硅谷，并且到市政府交通也只有几个街区，可以前往旧金山所有地方。

松树街

Hillwood同时也将使用组29资金开发松树项目。松树项目位于加利福尼亚州旧金山市松树街，在范内斯大道和诺布山波尔克街之间。松树项目现场由五个连续到地块组成，总面积约为15,030平方英尺。按照目前的规划，松树项目预计将包括13层住宅公寓，由123个住宅公寓共同组成约146,959平方英尺空间，计划还包括超过92个车位的地下停车场。住宅单元的平均面积有望达到约892平方英尺。此外，松树项目预计还将包括约3,651平方英尺的零售空间。松树项目将结合现有建筑经典的历史悠久的外观和新的现代设计元素。

波特罗街

Hillwood将利用集团29资金用于波特罗项目的开发。波特罗项目位于加利福尼亚州旧金山市教会区波特罗大道346号。波特罗项目计划靠近众多当地的便利设施，包括附近的高速公路的出入口和多个公共交通的入口通往北部湾、东湾和半岛。波特罗项目计划包括一个九层结构建筑，其中七层为住宅单位（总共包含76个公寓单元）和2层的住宅和商业停车场。

注：松树和波特罗项目

应该指出的是，松树和波特罗项目均是CMB基础设施投资组18合伙公司（一下简称为“组18”）中的业务。根据组18原先的商业计划，组18的贷款资金可能被用于松树和波特罗项目的开发和建设活动中，但是所有的组18资金所有$6,500万美元贷款资金将用于组18商业计划下所列的其他项目上。组18的贷款资金并没有被用于松树和波特罗项目的开发建设活动中。此外，组18商业计划中其余列出的使用组18贷款资金的项目需要创造出多余要求的就业数量（至少1,300个），用来支持$6,500万美元的组18贷款。组18将不会要求，也不会依赖松树和波特罗项目所创造的就业。

项目支出

项目时间表

各个项目的开发和前期建设活动已经开始

建设活动预计将于2014年第四季度开始

建设活动预计将于2017年第一季度完工

项目优势

稳健的就业创造：采用成熟的RIMSII 就业计算公式，绿卡有保障

成功的模式复制：CMB已有多个项目 100%获得 I-526、I-829 及提前还款，审批时间短；

优秀的开发企业：Hillwood集团成立于1988年，有丰富的房地产经营经验；

繁荣的行业前景：美国房地产市场呈现复苏和上升趋势；

项目提供完工保证，项目只要一完成，抵押物价值高。

开发商介绍

开发商Hillwood Development Company有限责任公司是美国著名的身价数十亿美金的十大开发商之一， 主要专注于地产和能源方面的投资。财富500强中超过90家企业与Hillwood有商业合作关系。著名的承建项目包括加州诺顿空军基地和Kohl's购物中心等，是一个十分有实力的开发商。

Hillwood曾经在组8、组18、组20、组33与组28中与CMB区域中心合作，目前组8与组18均已获批，且审批速度较快。这个开发商的家族是美国有名的亿万富翁家族，是德州重要的共和党家族，曾经有人竞选过美国总统，有较强的政治背景，这也可能是审批快速的原因之一。

区域中心

CMB组建于1997年，是美国历史最悠久的EB-5区域中心之一，已经有超过15年的历史和运营管理经验。CMB区域中心被认为是EB-5地区中心项目中最好最安全的项目之一。迄今为止已募集全球2700多个投资者，其中1601个投资者顺利通过I-526，298个人获批I-829，并已有成功返款记录，且每天都有新的投资者获批。

CMB所有的投资项目都是同一个商业结构，都是为了协助客户达到他们的投资移民目标而设计构建的，

CMB的投资移民目标为：

• 投资人及其家属获取永久绿卡

• 原始投资额全额返还

• 取得一定的投资利润

CMB首创借贷类项目被移民局所认可，直到目前，借贷类项目模型被移民局采用作为内部新员工培训的模版。其独特的RIMS-II就业计算模式多年来始终围绕基建类，此计算模式从一开始就使用，并沿用至今，其界定的完全间接就业模型省去了移民局重复审批的复杂流程和时间，避免了申请者转换永久绿卡时的风险。

CMB聘请了两个优秀的律师团队，分别审核、处理他们的移民文件，其中Lincoln Stone移民大律师参与起草了现行的移民法。CMB曾聘用移民局前总经济师KIM女士，主要负责经济模型就业计算。

CMB特别聘请了前美国国会众议员BOB SHILING负责和政府、国会沟通，以及与参议院EB5委员会主席均有良好关系。在此强大的团队支持和操作经验下，CMB足以应对今后移民局的任何调整和挑战。

CMB在行业中的影响力使得和CMB合作的绝大多数为有实力和声誉的大公司，而且往往母公司会承担债务连带责任或抵押。

CMB在市场上募集资金的速度也是惊人的，最短2周，最长2个月就能迅速募集完毕。

CMB过往业绩

CMB系列项目最新获批记录（截止2014年10月14日）成功率100%